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後悔したくない!中古住宅を購入する前に知っておきたいこと(^▽^)/

中古住宅リノベーション住宅ローンと借り換え

住宅購入は人生でも大きな買い物の一つだと思います。

せっかく購入するのであれば、家族みんなが満足できる買い物にしたいですよね。

そこで、今回は中古住宅購入で失敗しないためにも、中古住宅の選び方のポイントをご紹介いたします。

 

中古住宅を選ぶときに内覧でチェックしておく部分、確認しておくべき条件やポイントについて解説していきます。

中古住宅を購入するメリット・デメリットも知って、ぜひ検討を進めましょう。

 

まずは住宅チェック!失敗しない中古住宅の選び方

中古住宅は築年数が経っていたり、人が入居したりしていた住宅のことをいいます。

経年にともなって新築住宅にはない住宅の傷みや劣化、老朽化などの可能性があります。

中古住宅を内覧する際には、こんな点をチェックしておくとよいでしょう。

 

周囲環境

・騒音や振動はないか

・日当たり、風通しはよいか

・夜間の明かりや人通りはどうか

・治安の良し悪し

・スーパーなどのお店や施設があるかどうか

・子どもの学校や保育園などがあるか

・周辺住民のマナーなど

 

まずは建物の立地や周辺環境をチェックしましょう。

昼間だけでなく夜の治安の良し悪し、平日と休日の賑やかさの違いなども確認しておきたいものです。

 

外観・外壁・屋根

・外壁にヒビ割れ、カビ・劣化はないか

・塗装の剥がれや色あせなどはないか

・屋根材のズレや劣化、破損はないか

・雨どいの破損はないか

 

外観は家の第一印象を左右するものです

中古なので、経年による老朽化や痛みは仕方ないものがありますが、気になるほどの破損や劣化がある場合には、適切な修繕やメンテナンスがされていない可能性もあります。

 

室内、壁、天井、床

・壁のヒビ割れ、汚れ、カビ、劣化はないか

・壁紙の剥がれや劣化、床の傷みはないか

・天井に雨漏りのシミはないか

・床や天井裏に傷みやカビはないか

・ドアや窓はスムーズに開閉するか

 

室内でしっかり見ておきたいのは天井、壁、床に傷みがないかどうかです。

また建具の建付けが悪くないか、実際に開閉して確認しておきましょう。

 

水回りの設備など

・水漏れや配管のつまりはないか

・カビや汚れはないか

 

水回りは汚れや傷みが蓄積してしまいやすい場所です。

リフォームするつもりであっても、湿気がたまりやすくないか、配管が傷んでいることがないかチェックが必要になります。

 

電気設備など

・電気配線や設備の不具合はないか

・コンセントの場所や数は足りるか

・電気の容量は足りるか

 

近年では家庭で使用する電化製品の数が多く、コンセントの数や位置が悪いと不便です。

また、古い家だと電気の容量が足りずに、すぐブレーカーが落ちってしまうなんてこともあるようです。

中古住宅を選ぶ際には、入居してから「失敗した!」とならないように、上記の点をしっかり確認しておきましょう。

また、購入・入居後に内覧で気が付かなかった不具合を見つけた場合でも、売主に修繕費用や損害賠償を請求することができます。

これを「契約不適合責任」と言います。

物件が契約書で説明した状態と異なっていた(傷や破損、不具合など)場合、一定期間の責任は売主が負うというルールです。

個人間売買の中古物件では不適合責任の期間を引き渡し後7日~3カ月と限定することがほとんどです。

築年数が古い場合は、契約不適合責任を負わないという特約を定めることもあるので注意が必要です。

売主が不動産会社の場合は引き渡しから2年となっています。

 

中古住宅の選び方はここにも注意!耐震性やリフォーム費用など

中古住宅を選ぶときに確認しておきたいのは、劣化や破損など目で見える部分だけではありません。

こんな点についても確認しておきましょう。

 

耐震性、劣化状況の程度をチェック

地震の多い日本では住宅の耐震性が気になるところだと思います。

1981年6月に建築基準法が改正されているため、それ以降に建築確認を受けて建てられた物件であれば、現行の耐震基準に適合している建物といえるでしょう。

一戸建ての場合には2000年にも建築基準法が改正されているため、それ以降で建築確認を受けて建てられた物件であれば現行の耐震基準です。

それより古い物件であっても耐震リフォームで耐震性を補強しているケースもあります。

いずれにしても必要な耐震性を有しているのか、建物の劣化状態はどの程度なのかと点については、自分で判断するのは難しいでしょう。

ですので、専門家によるホームインスペクション(住宅診断)などを受けて建物の状態を確認しておきましょう。

 

資金計画は大丈夫そうかチェック

中古住宅の購入価格は新築住宅よりも安いことがほとんどですが、不動産会社を通して購入すれば仲介手数料がかかりますし、リフォームやリノベーションをすることを前提にして購入するケースも多いでしょう。

購入時に大掛かりなリフォームやリノベーションをしなくても、築年数が経っているぶん、新築住宅よりもメンテナンス費用がかかってしまう可能性もあるので、中古=安いとは限りません。

物件価格に加えて、リフォーム・リノベーション費用やメンテナンス費用、維持費なども含めて、資金計画を考えましょう。

 

増改築や再建築は可能かチェック

建てたときは問題がなくてもそのあとに法律が改正され、今後の増改築や、同規模の再建築が不可能になっている物件があります。

これを既存不適格物件といいます。

 

一方、都市計画区域の建物は建築基準法で定める道路(幅4m以上)に、2m接していないといけないというルール(接道義務)があります。

これに反している物件のことを違法建築物件(再建築不可物件)といいます。

そのまま住むには問題はありませんが、増築や取り壊しての建て替えができません。

違法建築物件(再建築不可物件)は安く売りに出されていることが多いですが、住宅ローンを借りることが難しく、転売するのには不向きな物件といえるでしょう。

 

中古住宅のメリット・デメリットも確認して検討を!

中古住宅の購入には新築住宅とは違ったメリット・デメリットがあります。

それぞれをしっかり確認して、検討を進めましょう。

 

中古住宅の3つのメリット

1.新築よりも安く購入できる

中古物件は新築物件よりも安い価格で売りに出されていることがほとんどです。

一般的に、新築から時間が経つほど住宅の資産価値は下がっていきます。

気に入った物件を見つけることができれば新築よりも安く購入できる可能性があります。

 

2.実物を見て判断できる

これから建てる新築物件とは違い、中古物件はすでに建物がありますから、実際の建物や間取り、設備などを直接確認して購入するかどうか判断することができます。

周囲環境や近隣にどんな方が住んでいるのかも確認することができるので、入居後の生活を具体的にイメージしやすいと思います。

 

3.エリアの選択肢が広がる

新築を購入する場合だと、新築用の土地や建売物件から選ぶことになりますので、どうしてもエリアが限定されてしまいます。

すでに建物が建ってしまっているところは買うことができません。

その点リフォームやリノベーションを前提にした中古物件の検討であれば、間取りや設備はあまり気にせずに、エリアを優先して物件を探すことができます。

 

中古住宅の4つのデメリット

1.建物や設備が新品ではない

中古物件ですので新築のように建物や内装外装、設備などが新品ではありません。

経年劣化や老朽化してしまっていたり、便利な最新設備が備わっていないという点は理解しておく必要があります。

 

2.総費用が高くなってしまう可能性がある

物件の購入費用は安くても、大幅なリフォームが必要になったり、入居後に新築よりも修繕費がかかってしまったりする可能性があります。

総費用を考えると新築とほぼ変わらなかったというケースもあります。

 

3.希望のリフォームやリノベーションができない可能性がある

希望のエリアに中古住宅を購入して、内装や間取りはリノベーションで希望の物件に作り替えるというニーズ

が増えてきています。

しかし建物の構造や工法によっては、必ずしも希望通りのリフォームやリノベーションができるとは限らないため注意が必要です。

 

4.住宅ローンが通らない可能性がある

住宅ローンは購入する物権を担保に、金融機関から借入を行います。

築年数が経った古い物件で物件の資産価値が低いと判断されると担保としての価値も低くなり、住宅ローンの審査が通らなかったり、通っても借入上限金額が低くなってしまう可能性もあります。

 

中古住宅の選び方を知って、失敗のない購入をしましょう!

中古住宅は築年数に応じて建物や、設備に老朽化や劣化が起こっている可能性もあるため、購入の際には状態をしっかりと確認してから検討しましょう。

内覧の際には外観・外壁・屋根、室内・壁・天井・床のほか、水回り設備や電気設備などもチェックしておきましょう。

建物の耐震性や劣化の状態は、ホームインスペクションなどを利用して専門家に診断してもらうのもおすすめです。

中古物件は上手に選べば、予算を抑えながら希望のエリアにマイホームを購入することができるでしょう。

中古住宅選びのメリットとデメリットなどをしっかり把握して、ぜひ検討を進めてみましょう。

 

まとめ

最後までお付き合いいただきありがとうございました。

後悔しないお家選びをするために、覚えておきたいポイントについてまとめました。

皆さんも今回のブログを参考にしてお家選びを検討してみましょう(^▽^)/

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